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龙华规划再升级

在最近的一次新闻发布会上,我们获得一张影响深圳未来十年的城市发展规划图。

深圳市城市总体规划(2016-2035年)(草案)

2017年10月深圳房价走势,深圳市全面启动城市总体规划修编工作,规划直达2035年。

这一轮修编将影响深圳未来18年的发展。年初修编工作基本结束,开始征求各方意见。

修编工作负责人中国城市规划设计研究院深圳分院副院长王泽坚在最近的ppt演讲“剧透”了深圳的未来。

王院长透露:新一轮总规中,深圳的城市按照“多中心、网格化、组团化”方向发展。

最值得关注的是城市中心体系有了新的表述“1个都市核心区、2个市级中心、3个副中心、6个组团中心”。

为更好地发挥粤港澳大湾区核心引擎功能,深圳将重点建设唯一的“1个都市核心区”。都市核心区由三大部分组成:大前海中心、福田-罗湖中心,以及龙华中心。

如果长期关注深圳城市规划,你就发现这里有一个非常关键的改变:龙华被纳入了深圳的都市核心区,和大前海中心、福田-罗湖中心平起平坐。

这是一个非常重要的信号,意味着龙华在官方层面名真言顺的正式成为深圳的都市核心。

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龙华凭什么做都市核心区?

神奇的龙华,先后从福田后花园进阶到城市副中心、城市北中心首创·龙华中心,继而进阶为粤港澳大湾区都市核心区。

很多人会发问:龙华凭什么做大湾区都市核心区?

首先,龙华是地理中心。地处大湾区四大中心城市之一的深圳的地理几何中心,南接香港,北临东莞和广州,西近惠州,具有非常好的区位优势。

其次,龙华是交通中心。深圳北站已开通和规划的多条高铁、城际铁路和地铁,将成为大湾区数一数二的交通枢纽。广深港高铁开通后,深圳北站到香港西九龙最快只要19分钟,龙华与香港的关系变得尤其密切。

龙华依托北站高铁枢纽,贯穿起珠三角、长三角、京津冀三大经济圈。毫无疑问,龙华将大大受益于深圳北站交通枢纽所带来的资源汇聚,同时也通过轨道交通辐射大湾区各个城市。

再次,龙华的综合实力不断增强。设区之后,龙华发展进入快车道,连续多年经济增速位列深圳市各区前列。

深圳经济一次次走在经济发展的前列,2017年上半年,深圳gdp总量9709.02亿元,经济增速为8.8%,在15个副省级城市中经济总量排名第二,经济增速排名第一。今年上半年,东北三省经济增长继续滑落,其中辽宁上半年gdp以2.6%的增速排名全国垫底,黑龙江以5.1%的增速排名倒数第三,吉林上半年gdp以6.1%的增速排名倒数第四,凸显出当前东北经济面临着巨大的发展困难。他指出,今年上半年,汕头市gdp总量为946.9亿元,同比增长8.2%,增速在全省排名第二位,规模以上工业增加值为349.86,同比增长8.5%。

更值得关注的是,龙华去年的固定资产投资745亿元,连续三年保持20%以上的增值速度,是当仁不让的投资热土。

城市规划的核心内容就是规划在未来一段时间里城市战略的发展方向,涉及到人居环境的诸多层面,并且以城市层次为主导的空间规划,有效协调社会、环境和经济的科学发展.特别是近年来,随着科学技术的发展,现代城市规划的内涵和外延也产生了明显的变化,所涉及到的内容越来越广泛,规划的难度和工作量也越来越大.所以如果不能够对城市各方面的信息有着非常丰富的了解和准确的把握,就很难科学合理地规划城市的未来发展.。结合城市空间发展战略,形成与城市空间结构和商业发展目标相适应的总体空间布局:在全市规划1个国际级商业中心,1个都市级商业中心,9个市级商业中心,31个地区级商业中心, 300个社区级商业中心。《天津市商业布局规划(2011-2020年)》于近期经市政府常务会议审议并获得初步通过,该规划围绕北方经济核心的城市定位,明确了未来十年全市商业发展的总体目标和布局,确定了“城市主商业核心、市级商业核心、区级商业核心和社区级商业核心”的四级商业核心体系。

这些理由足够解释为何龙华列入大湾区核心都市区。

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龙华中心区是黄金机会点

五年前,龙华被网友戏称为“宇宙中心”。

五年过去了,龙华实实在在给那些曾经爱理不理的投资者上了生动的一课。

眼看着龙华将再上一个台阶,身边的投资者一方面感慨龙华的发展潜力,另一方面也叹息自己”高攀不起“。

然而,龙华新的投资机会正在展现。

新的机会在哪里?在写字楼产品。

我们之所以感觉龙华变得“高攀不起”,是因为因为我们所看到的、所谈论的和所感慨的,都是龙华住宅产品。

的确,龙华的住宅价格涨的非常快。部分楼盘价格已经达到10万+一平方,整体均价在全市也是名列前茅。应该说,龙华的住宅价值已经充分释放,价格再大幅提升的可能性不大了。

但龙华的写字楼产品的价值才刚刚开始凸显。

从国际来看,写字楼的价格在同等地段是肯定高于住宅的。而且,写字楼的租金回报更是遥遥领先住宅。

以租金来看,深圳距离世界十大写字楼租金前十名仍有非常大的差距。未来,核心区的写字楼租金空间可期。

其次,从这两年市场来看,龙华的写字楼已经得到资本大鳄们的青睐。他们悄然地从开发商手里购买整栋或者整层产品,作为资产配置优选。

据不完全统计,仅仅2018年龙华写字楼大宗交易个案超过5个,总金额超过100亿元。

龙华海岸城项目所在地即为龙华第三工业区片区城市更新项目,位于龙华办事处工业大道以东、人民路以西、和平西路以北、公园路以南的地段范围内。位置——位于龙华办事处工业大道以东、人民路以西、和平西路以北、公园路以南的地段范围内,位于龙华新区规划的“一中轴九片区”的龙华商业中心的核心位置,紧邻地铁4号线龙华站。盏记燕窝分店地址:香港区铜锣湾轩尼斯道505号电业城12楼 11:30~20:30上环干诺道西38号达隆中心地铺 10:00~19:00香港仔利中心地下g23铺 11:30~20:30鱼涌康怡广场北座2楼天桥f-37铺 11:30~20:30九龙区深水土步西九龙中心2楼202铺 11:30~20:30旺角中心第1期地下gs1铺 11:30~20:30乐富地铁站6号铺 11:30~20:30乐富中心第1期2楼s31a铺慈云山中心549号铺 11:30~20:30蓝田启田商场2楼217铺 11:30~20:30秀茂坪商场219号铺 11:30~20:30钻石山荷里活广场3楼320铺 11:30~20:30九龙湾德福广场第2期3楼341-343铺 11:30~20:30荃湾南丰中心2楼a129铺 11:00~20:30青衣青衣城1楼171号铺 11:30~20:30新界区大围火车站10号铺 11:30~20:30元朗青山公路68-76号荣光大厦3号铺 11:00~20:30上水中心2楼2047铺 11:00~20:30屯门码头海趣坊83号铺 11:00~20:30屯门时代广场3楼3a铺 11:00~20:30沙田新城市广场第3期地下a137a铺 11:00~20:30将军澳东港城商场2楼201铺 11:00~20:30将军澳新都城中心2期商场1楼1075铺 11:00~20:30将军澳厚德商场1楼161铺 11:00~20:30。

三轴丨南北纵贯的城市发展轴、西安中轴线北延至泾河新城的文化传承轴、串接西安主城中心与大西安新中心核心区的丝路经济轴。按照“一核七星”发展布局,推进火车北站、铁路局和木综厂、新华印刷厂三大片区二次开发,着力做优“综合枢纽超级广场、都市客厅商务中心、城市之窗中轴门户”,加速推进人北商务区核心区建设,形成市级商务核心圈。14号线起于岗厦北站,终于坪山沙田站,串联福田中心区、罗湖清水河片区、深圳东站、龙岗中心区、坪山中心区及坑梓地区,是东部发展轴轨道快线。

深圳北站商务核心区再次不再赘述,在此重点分析分析尚未广泛宣传的清湖核心区。

清湖核心区的第一个特点是起其处在整个龙华行政区的地理中心,具备辐射全区和周边区域的先天优势。

按照“三集中三到位”和应进必进的工作要求,配合区政务办将保留的行政审批事项统一纳入区行政服务中心集中办理,逐步实现部门行政审批职能向一个科室集中,承担审批职能的科室向政务服务大厅集中,行政审批事项向市政务综合管理系统集中,切实做到审批事项进驻到位、授权到位、电子监察到位。行政服务中心筹建工作开始后,组织委派我兼任服务中心主任,为了积极稳妥地启动行政服务中心,我带领相关同志先后三次赴临河、杭后和五原行政服务中心考察学习,并迅速完成了大厅装修、软硬件配置、网络联通等基础设施建设,先后制定完善了中心管理的”一个守则、两种办法、七条原则和十项制度”。成立由主管区长任组长,区商务委、区国资委、区文化委、区旅游委、区科委、区社会办、区信息办、区财政局、区产业投资促进局、东城工商分局、区行政服务中心、区新闻中心、区文促中心、前门管委会、王府井建管办等部门组成的东城区促进老字号发展工作领导小组,定期召开例会,研究解决老字号发展过程中遇到的各类问题,努力形成全区上下研究老字号、关注老字号、服务老字号、宣传老字号的工作氛围。

清湖也是龙华的高科技中心。紧邻清湖核心区形成了富士康产业集群、华为产业集群、九龙山科技园和苹果小镇,集中了龙华区80%的高科技产业,是名副其实的高科技中心。在规划的梅观创新产业走廊中,清湖是人工智能产业核心区。

龙华纳税25强中,7家位于清湖。清湖片区GDP793亿元,占全区42.75%。在人均GDP方面,清湖更是北站红山片区的5倍,属于典型的高产区。

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清湖还是整个龙华的文体休闲中心。清湖核心区布局了龙华文化广场、艺术中心,而且规划在建的有深圳书城龙华城和文化体育中心等。

深圳书城龙华城

龙华文化体育中心

目前,福田百花、上步和香蜜湖片区,南山后海、蛇口和科技片区,以及罗湖翠竹片区等,学区房价格略高,这些片区坐落着大大小小的学校。大运片区交通发展定位为公交示范片区,龙翔大道、龙岗大道、龙飞大道三大城市干道之间有机衔接,30分钟内速达福田、罗湖、南山。|||海富花园是商住两用房.位于蓝村路美食街,距地铁4号线1分钟的路程,周边有医院…比较适合在陆家嘴上班的白领和在徐家汇上班的白领人士居住.里面由4栋住宅楼、2栋商住楼和五层大型商场、停车场以及游泳池、网球场、幼儿园等设施组成.小区是商住两用楼,交通便捷,下楼就是地铁m4号线.周边有医院…比较适合在陆家嘴上班的白领和在徐家汇上班的白领人士居住。

已经列入城市更新的项目有新业、中洲、海岸城、景华、德业基、华侨城等项目,可提供近300万平方米的高质量住宅、公寓和商办产品。

细细分析下来,我们发现清湖核心区相当于缩小版的福田中心区北区:两者有着诸多的相似点,均为行政中心、文化艺术中心、高端居住中心等。

清湖这样一个复合了城市多样功能的区域,为城市商务活动提供了富有活力的配套。以前城市喜欢规划为CBD(中央商务区),而实际证明单一功能的CBD是存在缺陷的。

著名城市规划评论家雅各布斯在其成名之作《美国大城市的死与生》中指出,由于功能单一导致活力不够,CBD面临着发展后继乏力。因此,她建议建设复合型、多功能的城市中心区。

米兰国际时装周是国际四大时装周之一,虽然开办时间较晚,但它比纽约多了一份诗情,比伦敦多了一份热闹,比巴黎多了一份活力,这就是意大利人赋予米兰时装周的一份独特魅力。伦敦时装周是国际四大著名时装周之一(即米兰、巴黎、纽约、伦敦时装周),主办方:英国时尚协会(bfc)。波音公司公布的b777-300er可以执飞的典型城市对包括:香港-纽约、新加坡-伦敦、迪拜-纽约、巴黎-洛杉矶航线,航程时间约为15小时左右。

中央活力区是中央商务区理念的延伸,在保留了中央商务区的商业、商务等主要功能的前提下,突出了功能的多样性,增加了活力要素,打造工作、休闲、生活一体化的核心功能区。

中央活力区CAZ有足够的功能密度和适宜的空间尺度,具有开放、多元、混合等包容性特征,孕育着城市活力的创新基因。

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首创的雄心

清湖具备了打造CAZ的核心要素。现在,最后一块也是最关键的一块拼图就是商务中心规划建设。

虽然按照目前开发区的基本商业模式,根据国家的政策,产业用地可协议出让,经营性用地须挂牌拍卖出让,但是工业用地却不在公开出让的范围之内。11月17日,广东省梅州市网上出让城区三宗土地,最终碧桂园竞得梅州梅江区金山两宗商住用地,总成交价约23.37亿元,总计容建筑面积约69.62万平方米。11月1日,天津滨海新区集中出让6宗土地,西青区有7宗土地集中摘牌,如此多的土地不仅为天津本土房企所关注,也吸引了众多地产大鳄逐鹿,中建、中骏、华夏、宝德、华远、金科、中海、旭辉、碧桂园等纷纷出手,最终结果是几家欢乐几家愁。

最终,这块宝地被来自北京的首创置业夺得。

这块宝地位置极度优越,可以说是清湖核心区的”C”位。用地与龙华文化广场、艺术中心及在建的标志性文体项目——深圳书城龙华城、龙华文化艺术中心是一路之隔。

塘厦德洲城由南区、北区两大分区组成,三横三纵交通络接驳项目每一个角落,未来项目建成集居住、商务、商业及生活配套四大板块为一体,囊括高尚住宅、精品酒店、写字楼、商务公寓、商业mall五大生活大城配套,一应俱全,拥有航母级配套、百万大城邦社。地块1公里范围内分布有锦江宾馆、岷山饭店、泰合索菲特大饭店、成都万达瑞华酒店等高端商务酒店,高端商业综合体仁恒置地广场距离本宗地约500米。信达蓝尊位于松江新城生态商务区,周边聚集多个大型商务和商业,包括万达、中展、三迪、富悦等,是商务区内纯住宅项目。

可以说,先天条件非常优越,万千宠爱集于一身。

龙光地产在2003打造宝安中心,2005打造龙岗中心,2006打造前海中心,一直追随中心,造就中心,龙华的龙光玖龙玺也不例外。龙光地产在2003年打造宝安中心,2005年打造龙岗中心,2006年打造前海中心,一直追随中心首创·龙华中心,造就中心,龙华的龙光玖龙玺也不例外。项目由海南耀星置业以国际理念打造,首创七栋85-150㎡为海南所罕见的环幕海寓与极少透天town house。

为达到这一伟大目标,首创置业不余遗力。

2013年6月这座青岛老地标正式拆除,规划在原址将建设新的地标——主楼高达369米将成为“青岛第一楼”,刷新青岛楼高新纪录。该建筑是纽约市以至美国最著名的地标和旅游景点之一,建筑楼高381米、102层,于1951年增添的天线高62米,提高其总高度至443米,大楼于1930年动工,于1931年落成,建造过程仅410天,这个速度在当时的技术水平下非常惊人。目前,崂山区中心地标为啤酒城高度约300米70层的超高层建筑,此外,在建的永新国际金融中心将成为株州路附近新的地标建筑,这个项目总投资20亿元,建筑面积近27万平方米,由三座塔楼构成。

在规划时,充分体现“链接”,保持与周边的商业、酒店、公园、文体公园等设施的无缝对接。

首屈一指的高车位配比。停车难是商务物业最大的问题,一直在困扰CBD。首创.龙华中心103:1的超高车位比。让其他商务物业汗颜。项目配置450个车位,高达103:1车位比,是福田CBD250:1的2.5倍。

三层LOW-E玻璃幕墙,高速进口电梯、进口超静音VRV空调系统、10米挑高大堂、4.5米标准层高……,每一处都彰显了首创置业打造“深港中轴奢尚综合体”的宏伟目标。

此外,还设计了8栋商墅——独栋办公空间,可以充分展现企业形象与实力。

最后,别忘记了这是首创置业品牌加持。首创置业母公司首创集团是全国500强企业,已经扎根核心城市26年,布局全国30个城市。

四十年一机会。四十年前,改革开放让深圳获得了第一次机会。四十年后的今天,粤港澳大湾区让深圳获得了第二次机会。

第一次机会属于蛇口,属于罗湖,属于福田。第二次机会属于龙华。错过了第一次机会,千万别再错过第二次机会!