华润·公元九里_大兴华润公元九里_华润公元九里

不好意思,中间插入了一篇《金科.金辉.博翠山》,让我们继续来说中央公园,,顺便分享一下笔者对分销和中介的的亲身经历。

下面介绍一下今天的主角——华润.公园九里。

《金辉.中央铭著》篇中,笔者对金辉、华润、雅居乐项目的区位排布有着详细的说明,这里仅从项目本身出发,将项目各种细节呈现在消费者面前。

编制者:(签名、盖资格章) 校核者:(签名、盖资格章) 审定者:(签名、盖资格章) 核定者:(签名)。118、7个最熟悉的陌生人 熟悉着陌生 陌生着熟悉 熟悉着熟悉 陌生着陌生作为演员 我们擅长在镜头前扮演别人 当表演变成一种习惯 或许也只有旅行 面对没有剧本和台词的未知 面对没有遇见过的自己 我们才能最真实的生活最终的最终 旅伴的意义 是我们同行过那一段难忘的路 或苦或甜 或哭或笑 长在了记忆里记住这15天,再用无数个15天回味 我便已足够作者:许晴 出处:花儿与少年。(2)关于鬼步——我想熟悉拳皇97的人就一定不会对鬼步这个词感到陌生。

(图片由安居客提供)

这点不同就是华润的营销历史上(就重庆而言)启用分销的时间几乎可以说是没有(商业产品除外),正是这点不同造就了目前华润产品的独树一格,笔者也是对华润几个现有项目二手物业的走访之后才有一定认识的。

接下来本文分三段(华润的本身,产品的系列特点,分销的那些事),为你详细说一下公园九里项目。

华润本身

国企分两种,一个是地方性国企,还有一种就是央企,华润集团正好属于后者,华润置地隶属于华润集团。总部位于香港,旗下六家公司在港股板块上市,从成立之初起就是作为国家开展对港澳台贸易的窗口,其特殊的地理位置正好就给了他得天独厚的多元化优势,目前由国务院直接监管,副部级中央企业。

”非遗博物馆的外墙、廊道、甬等采用藏式建造工艺,不少藏啄工匠也参与了工建设,传承发扬千地式建造工艺,建筑工人杰便是其中之一。内容理解设置的前卫,《车祸或者车祸》、《关于年乡长之死的三种叙述》分割成“叙述一”、“叙述二”、“叙述三”三个同中有异的文本,赋予事实的多重含义。在舰艇建造的工艺和项目管理上我们要领先鹅毛几个档次,我们现在都是模块化建造,俄罗斯还是传统手段建造,一艘舰艇建造时间鹅毛用的时间是我们的两倍以上,驱逐舰参照鹅毛给我们建造的现代和我们自己的052c,护卫舰参考054a和守护,工艺水平我们比较接近欧美水平,其实亚洲国家里中日韩三国的舰艇制造水平都还蛮高的,也是世界三大造船大国,鹅毛舰艇虽然武器系统比较强悍,但是建造工艺实在是不敢恭维,此外俄罗斯舰艇建造项目管理混乱,看看他们为三哥改装的航母工期一拖再拖,价格一涨再涨就可见一般。

如今各大开发大腕们都有了自己的一套产品系列,力争覆盖各个层级的消费者。龙湖的时代系列天街,金科的博翠系,金辉的铭著系,中铁的西派城系,旭辉的铂悦系等等,有集中商业体,有洋房别墅型,有高层刚需。回过头来看看,华润好像还没有迈入这个时代,始终在自己玩着自己的开垦荒地。

重庆项目少是华润的一个硬伤,但这并不影响他产品系的定型。

华润置地7.93亿摘得位于桂林秀峰区琴潭cbd片区的p091地块,占地面积223亩,项目总建面68万㎡,欲建包含18万㎡的万象汇购物中心,写字楼、住宅及公寓,是华润置地继南宁华润中心、柳州华润中心、南宁华润二十四城之后,在广西开发的第四座都市综合体。万科兰乔圣菲别墅均价: 12394元/m²,周边配套悦澜山花园周边配套,紫麟山公园,回龙铺市政公园,兰著学校,清林小学,悦城幼儿园,紫麟山漫京幼儿园,楚风市场,尚景市场,华润万家,宝能沃尔玛,生活配套成熟,出行方便。约200万方大体量的融创城,是目前合肥西南片区最大的宜居住区,坐享区域发展的增值价值同时,近距离享受港澳广场、天鹅湖万达广场、华润万象城等城市级商圈,在约60亩实景公园中打造的1918公园街、全龄化社区景观等,极大方便了居民的休闲、娱乐需求,为家庭每位成员定制高品质生活。

产品特点

回到公园九里项目。

笔者亲自走访中发现,其实他和金辉中央铭著仅仅是一街之隔,所以说金辉所有的配套资源对于他都是适用的。

(图片由安居客提供)

从区域位置来看,他位于金辉项目的左侧更靠近5号线北延伸段,对于常常轨道出行的朋友来说是个好事,教育用地同金辉、雅居乐共享,通往鸳鸯片区的道路目前也是在施工中,大体上的配套可参考前文。

记者在成都市规划馆查到深圳房价走势,环球中心的用地至今都还是公共设施用地——公共设施用地不得用于商业开发,这几乎是常识,成都市规划局今年出版的《成都市规划管理技术规定》也有明确规定,“公共管理与公共服务用地”只包括行政办公用地、文化设施用地、教育科研用地,与居住用地、商业服务业设施用地有明确区分。6 cm, p: ~# b3 t( q) z根据规划地块的区位、用地性质及相对独立性,规划用地由古矿铁路专用线分割为南北两个组团。二、依法出让的商业商务用地或商住用地(含居住用地),申请修改控制性详细规划,不属于第一项规定情形的,经批准调整土地用途(用地性质)或用途比例的,国土部门根据规划部门报经市政府批准的规划条件,评估市政府批准时点规划调整前、后规划条件下的总地价。

直接进入正题——户型评价

(图片由房天下提供)

公园九里两类产品户型图为以上三张,可分为两类。

第一类是大平层系列的,不论本身就是大平层还是洋房,其设计的趋向大体上靠近市场需求,在金科推出了洋房大平层化之后,华润紧随其后,这种打市场需求的牌并没有什么值得诟病的地方,毕竟大家审美都在那个层面上,没有市场的产品对于开发企业毫无价值。但是笔者还是在走访了他的其他成熟项目之后发现了一个新意——华润的产品拥有极致采光。

对比平层两张户型图不难发现,除开大平层设计的横厅、宽景阳台、大量窗户外,还有一个显著的特点——转角落地窗,对的,你没有看错,这就是极致采光的标志性设计,也很难在其他开发企业的产品里发现这样的特点,翻看前篇文章,无论是实力强劲如金辉华润·公元九里,还是新意满满如金科,采光上的大尺度明显逊色于华润。

海瑞油压叠加阀以良好的产品稳定性著称,包括叠加式溢流阀,叠加式减压阀,叠加式顺序阀,叠加式平衡阀,叠加式单向阀,叠加式液控单向阀,叠加式节流阀等。还有高档叠加别墅其面积在220到240平不等,其中有1跃2的花园别墅、3跃5的超大露台别墅、1跃2的天井别墅、3跃4的上叠加别墅。鲤鱼跃龙门,就看跃不跃得过去,一跃过去,身价完全不同。

对于采光这个事,华润并不是在公园九里第一次用,北滨路的中央公园和九龙坡的二十四城,华润就已有了尝试(笔者相信华润在其他城市也有过类似的尝试),市场反响上来说是成功的,也给他开辟了另一个标志性的特点,我们甚至可以把这种一脉相承的设计称之为华润设计。

(图片由安居客提供)

保卫萝卜刷牛奶攻略保卫萝卜刷牛奶攻略告诉你《保卫萝卜》我们选择在保卫萝卜挑战9中刷牛奶饼干,5波完金币刚好够摆4个风扇,4个风扇能够坚持到第十四波,所以我摆完4个风扇之后,就直接挂机了,并且地图上面的障碍都能被四个风扇清完,我截图的这波就是第十四波。道理很简单,原来是3000个萝卜3000个坑,现在却弄成了3000个萝卜500个坑,另外的坑一部分据说已经悄悄地种上了红苕,而另一部分要准备改种洋芋了。人们形容有些机关的编制,也是一个萝卜一个坑,意思是即便你是一根好萝卜、大萝卜,可是没坑了,没坑了你萝卜再好,没地方栽你也得死。

(图片由安居客提供)

仅仅从项目本身出发,笔者总结如下:

销售中心说,开发周期是三年,仅荒山野草黄土的现状,糟糕的交通(只有自驾前往),待接房之后是个什么样子,确实不敢下定论,咱们要知道二十四城现在还有部分工程未完工。

关于教育资源尚未确定的事,说法上同金辉是一致的,我不知道是两家商量好的,还是确有其事,押大押小请慎重。

产品力上是没有问题的,大平层设计加上极致采光的转角窗,目前市场上属于优秀层级。

社区规划上,笔者建议想下手华润项目朋友可以参考北滨路和九龙坡的项目,鸟语花香如同公园,坊间说华润的园林其实就是一座公园,诚不欺我。

分销的那些事

最后来说一说分销的那些事。华润很少启用分销这是行业里面都知道的死规矩,对于他的营销策略,笔者仅从一些销售现象上来加以展示,谈谈为什么华润没有分销合作伙伴。

首先,自我认识。产品上,华润在重庆每一个成功的项目都不是快速售空的标杆案例,他的产品就像是茶,一口苦,两口涩,三口四口回喉甜,越往后走,市场认可度越高,很典型的案例就是二十四城,起初开发的时候作为土著的九龙坡人都不认可,谁又晓得如今时过境迁居然称为重庆有名的数字城(而且还价值不菲),他不选择快速,当然也就不会选择分销。物业上,这是软实力的体现,重庆能堪比华润物业的我想除了龙湖还证没有第二家,对于一家物业认可,消费者往往会一而再再而三的选择同一家开发企业,华润在全国范围内也是这么做的,毕竟其总部在香港,服务这类第三产业的重视度是远远高于内陆地区的,这也是他不同于其他中央企业的原因(笔者是这样认为的)。资金流上,“中央企业”这几个字其实就是资金流了华润·公元九里,所以分销……笔者只能说哎,我大华润还是自己卖吧,请分销还得拿辛苦费,我又不缺资金流,省省持家过日子更靠谱。

其次,分销劣势(这一节笔者详细说)。

前面很多篇文章里都或多或少有说那么一点分销的事,这里笔者详细说以下这里面更多的故事。

销售这个行业里,更多的是底薪加提成的工资组成,而房地产经纪这个行业同理如此,不过2015年绿色门脸的链家进入重庆市场之后,开启了无底薪制度,提成比例由50%起提根据不同的销售职位等级止最高85%,对于精英中的精英,这是一个不错的工资体系,但是我们要知道,任何市场都是面向大众的,大众普通到只能拿50%这个层级,对于刚入行的大学生青年,更多的是考虑怎么生存,没有了产出,只能选择离开;链家的劳动合同大部分是深圳外派,工资由第三方机构代发,社保福利是落在深圳,对于在重庆上班的经纪人完全是硬伤;另一个现象就比较糟糕了,这在电视剧《美好生活》里有出现过,张嘉译完成一单1800万业务收入佣金90万,与公司合同上协议50%提成即是45万,张嘉译由于个人原因离职要求全数领出提成,最后这样那样的扣税扣点之后,只剩下了30万 ,排除电视剧的艺术加工,要知道,张嘉译可是放弃了雇主900万佣金。

笔者认为做事的是人,尊重的是心。华润不选择分销,笔者想更多的是考虑分销经纪人员并不是做这个事的人,我承认分销有大量资源,但我有更多精准资源,除开专业的房地产经纪知识外,华润要的可能更多的是一种做事的态度。笔者去华润中央公园项目亲身经历了一件事,由于第一次走访,错把业主的私家车位当临时车位停了,业主让物业在车位上等我,然后我让亲自给打个电话。这种事错在笔者,道歉是必须的,物业也很尽责从中协调,业主倒是通情达理,急急忙忙来挪车让路。这种事情在其他社区笔者也见过,大多都是以吵吵闹闹收场的,个人觉得业主的态度,更像是华润的态度,更像是他需要的经纪人的态度。

北京市房地产职工大学2003年度质量分析报告估价理论与方法 房地产经纪概论 房地产经纪实务 房地产权属管理 房地产测绘 房地产中介心理 中介人员职业道德 住房置业担保 房地产经纪概论 经纪制度、经纪合同、信息、价格、…。 (一)消费品分销渠道模式 按照商品在交易过程中是否经过中间环节,可将分销渠道分为直接渠道和间接渠道两种类型 1.直接式分销渠道模式(零层渠道) 制造商直接把产品卖给消费者(或用户)。年龄小的时候,金泰妍就开始在家里自学,岁数稍微大了一些,父亲每个周末花费四个小时车程把她送往专业学校进行学习、训练,直到2004年,金泰妍的演唱已经具有相当的水准,发展前景被老师们一致看好,父亲才领着她参加了s\m经纪公司的选秀活动,一鸣惊人,成为s\m公司重点培养的练习生,可以说这其中的过程不亚于经纪公司的一个完善企划。

笔者接触更多的是分销行业,当初在这个行业里走动时,确实受到了来自家庭朋友的影响。父母不止一次的要求换行,到更稳定的岗位上,朋友想的是从事的工作与求学经历完全不符合。以后的路漫长,定性一个行业,定性一份工作,对于初上岗位的大学生考验严峻,或许可以花费多年,换不同的工作,体验不同的生活,甚至说可以换城市换国家,但人生有多少个多年呢?这就好比早早成熟的孩子能更快的适应社会需求,早定性的朋友会能更好的适应自己的人生。

给公园九里定个标尺,笔者想,他完全趋向于改善物业,特别挑消费人群;规划图上项目周边没有多大可以挑剔的,更多的是和华润的一场赌博;硬伤在于目前荒得让笔者无法形容,黄土荒山,甚至连通达销售中心的路都是临时的;销售手段上,走访华润其他项目时已经看到,他正在对现有业主群体进行推荐,可见其卖口碑的能力应该不差。

综合以上,笔者建议购置公园九里项目需慎重,如果中央公园的开发周期会继续上演礼嘉的时长,投资刚需自住等消费群体建议勿入,准备后期落户的倒是可以弄下来放着,不敢说会升值多少,华润的品牌保值还是没问题的。

预告下篇——别墅和洋房

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